都内で良い土地を探す方法

都内に良い土地が少ない理由

東京都内、特に23区内で良い土地を探すのって難しいですよね。

それもそのはず。日本の人口は減少し続けているにもかかわらず、東京の人口は転出よりも転入が上回り、増え続けているからです。まさに「一極集中」とも言えます¹。

※2021年度はコロナ禍でテレワークが増え、23区が初の転出増加となりました。

土地不足に拍車をかけているのが、不動産業者です。人気があるから高値で売れる。そんな状況がずっと続いているため、不動産業者が黙っているわけはなく、値頃な良い土地がでれば、すぐに業者から買付が入ります。

不動産業者は、それを転売（土地転がし）したり、建売住宅やアパートを建築します。転売された土地は、業者のマージンが乗りますから、値ごろ感はなくなり、消費者の手の届きにくい価格になります。

なので、都内で売りに出ている土地の多くは、不動産会社所有であり、個人から購入できることは少ないです。資本主義では、安く買って高く売る「転売」は当たり前の市場原理ですが、意外に理解していない人が多いです。

土地探し前の準備

家を建てよう！と思ったとき、土地探しから始めることになりますが、

• どんな土地が良い土地なのか？
• どんな建物が建てられるのか？
• その地域の相場はどれくらいか？

ということを把握していなければ、土地が良いか、悪いか、高いか、安いかの判断ができません。

実は、これが一番重要で、図面と見学からすぐに判断できれば、良い土地に出会ったときも、他の人に先を越されることなく購入することが出来ます。

売れ残っている土地であれば、じっくり検討して値段交渉する時間もありますが、東京圏ではたくさんの人が土地探しをしているので、

「まずは工務店さんに見てもらって、間取りプランを作ってもらって、希望のプランがちゃんとこの土地に収まるかどうか検討して、銀行にも相談して・・・。あ、工務店さんもどこに相談しようか・。」

などとやっている間に、良い土地であれば確実に他の人に先に買われてしまいます。

素人だから判断が難しい？

素人が、そんな瞬時に良い土地かどうかを判断できるのでしょうか？

出来ます！

もちろん、建築について少し勉強する必要がありますが、まずは自分たちの欲しい家の間取り、面積等大まかに想像して、希望の面積や間取りができるかを判断すれば良いのです。

建蔽率、容積率はもちろん知っておく必要はありますが、建蔽率、容積率を目一杯使えることはほとんどありません。用途地区、前面道路幅、北側斜線、隣地斜線、日影規制、高度地区、防火地域等に関わる規制で、希望の間取りやプランが叶わないこともあります。

最低でも、上記に挙げた用語で理解できていない場合は、インターネットを少し調べれば出てくるので、勉強しておきましょう。

同じ土地はありませんし、土地を探している人は沢山いますので、良い土地かどうかは、瞬時に自分で判断できるようにしておくことが大切です。

買ってはいけない土地については、下記の記事もご参照ください。

買ってはいけない土地の条件

どうやって土地探しをする？

私は、10年前と昨年末（2021年末）の2件、都内に自邸を建築しました。

昔ならまだしも、ここ最近では都内には土地の出物が少なく、いい土地は本当に少ないです。都内で土地探しをしている人は、皆、苦労しているのではないでしょうか？

私も非常に苦労したので、その経験をもとに、アドバイスを書きたいと思います。

土地を探す方法は、沢山ありますが、1つ１つ見ていきます。

大手不動産検索サイト

アットホームやSUUMOなどの、大手検索サイトでまず調べてください。駅近、面積、道路付け、地域などで絞り込み、いくつも土地を見ていくと、大体の相場観が掴めるようになります。流通物件情報のほとんどは、この2つに掲載されています。

ネットに掲載される時点で、掘り出し物の不動産情報ではありません。というのは、売主から不動産会社に依頼があった時点で、良い土地であれば、登録している見込み客にすぐに知らせたり、自社で買い取ってしまうからです。

なので、大体が売れ残っている物件で、相場より高いものがほとんどです。ただ、数ヶ月に1件くらい、相場相応の土地が掲載されています。やはり、そのような土地は、見ていると1ヶ月程度で売れて無くなって行くので、時々は良い物件が見つかることがあるくらいに思っていれば良いでしょう。

また、物件を問い合わせることで、いつくか不動産会社とのつながり（登録）ができると思いますので、その際にも希望の条件を伝えておき、良い土地が出てきたら連絡を貰えるよう依頼しておきましょう。

大手不動産会社

三井のリハウス、住友不動産、三菱地所等、売主が、大手は信用できるという理由から、直接頼むケースがありますので、希望に近い土地が出た場合に連絡がもらえるよう、数社登録をしておくのが良いでしょう。

地場の不動産会社

近所にある小さな不動産屋さんです。家を建てたい地域が決まっている場合は、非常にお勧めです。近所の地主さんからの依頼で、大手にまわっていない情報を持っていることがありますし、大手不動産も地場の不動産屋から、情報をもらうこともあるからです。

土地の売買物件を扱っている不動産屋と、賃貸専門の不動産屋があるので注意してください。できれば、その地域に根付いている創業年数が長い不動産屋がおすすめです。

レインズ

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。簡単に言うなら、不動産業者だけが見れる物件情報の検索サイトですね。

売主から預かった案件は、不動産会社が速やかにレインズに登録する義務があるため、早く情報を掴めれば、早く物件申込みを出すことができます。

一般の人は見れませんが、私は実家が宅建業を営んでおり、レインズも見ることができます。

不動産屋しか見れない情報だと、さぞかし隠れた情報があるのでは？と思うかもしれませんが、レインズの情報は、そのほとんどが一般の不動産検索サイトに載っていますし、レインズと不動産検索サイトを同時に登録する業者も多くいますから、情報の速さもそこまで変わりません。

また、レインズはほぼ全ての不動産屋がチェックしますので、いくつか不動産屋に登録しておけば、勝手にチェックして情報をもらえます。そのため、レインズが見れたら有利ということはほとんどありません。

東京圏という買手の競合が多い地域では、不動産屋から土地の情報を得たら、速やかに見学し、速やかに良い土地かどうか判断するほうが重要です。

「未公開情報」「会員情報」の罠

土地を探していると、下記のような宣伝を見ることが多くあると思います。

• 未公開情報！
• 限定公開！当社だけ！
• プレミアム会員様限定！

僕は、1件目の不動産を購入する際に、未公開物件を扱っているという不動産会社に、数社登録しましたが（アが付く会社が多かったですね）、全く良い土地がないどころか、膨大な時間だけが無駄になりました。

いざ会員登録してみると･･･

ネットで「7日以内の未公開物件7000件」というのに惹かれて、つい会員登録をしたのが始まりです。会社からすぐに営業電話がかかってきて、未公開物件のパスワードを教えてもらいました。

僕が探していた地域の売地は、不動産検索サイトで数ヶ月に渡って検索しても、たった50件ほどしか出てきません。しかも、売れ残っている土地や、条件が合わない土地ばかり。いつも検索するたびに、同じ情報しか出てこないので、飽き飽きしていました。

都内ではそもそも売り物が少なく、未公開の売買物件が何千件もあるという時点で嘘確定なんですが、その頃はレインズも見れず、東京圏の不動産状況を把握できていませんでした。

そこに「未公開」や「会員限定公開」の文字があると、つい騙されてしまうものです。しかも、ちょうど探しているエリアの不動産会社で、7日以内の未公開物件が7000件ですよ！期待しかありません。

早速パスワードを入力して、この会社の未公開物件を覗くと・・確かに、数自体は沢山ＨＩＴしました。しかし、7000件にはほど遠い。しかも、私が知らない土地は、、なんと一つもなかったのです。

サイト内では、同じ土地の情報が何件も重複しています。さらに、1年以上前からあった売れ残り物件に全て「ＮＥＷ」の表示。あきれてしまいました。明らかに優良誤認広告でいんちきです。不動産広告のあり方として、宅建業界等改善命令等出せないのでしょうかね。

他にもいくつか未公開情報を扱っている不動産屋に登録しましたが、営業がしつこいだけで、何の成果も得られませんでした。

未公開情報ってなんなの？

不動産においては、未公開情報や会員限定情報の全てが胡散臭いと言っても過言ではありません。

不動産業界の方や宅建を勉強している方なら知っていると思いますが、まず、土地の売主は、仲介の不動産業者に以下の3つの契約のどれかを結んで、土地を売却します。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専任専属媒介契約

一般媒介契約では、売主は複数の不動産業者と契約を結ぶことができる代わりに、不動産業者は、土地をレインズに登録する義務はありません。

専任媒介契約では、売主は1社の不動産業者とのみ契約を結び、不動産業者は1週間以内にレインズに登録しなければなりません。専任専属媒介では5日間以内に登録する義務が生じます。

そこであなたが土地の売主になったつもりで考えてみてください。

一般媒介契約は、売主は複数の不動産会社と契約する前提のものですので、未公開情報になるわけがありません。

専任・専任専属媒介契約では、レインズ登録義務があるため、全ての不動産業者が情報を閲覧できるので、未公開情報になるわけがありません。

つまり、どの契約を結んでも未公開土地や未公開情報などあるわけがないのです。

え？でも、私はどこのサイトにも載っていない未公開情報の土地を買ったよ？って方いるかも知れません。それには、いくつかのカラクリがあります。

一つ目は、レインズに載る前の土地を購入できた可能性。これは非常に稀です。だって遅くとも1週間以内には登録義務があるんですから。

次に、不動産業者がレインズ登録義務を守らなかった場合。昔は囲い込みと言って、レインズ登録義務違反を行っている業者もあったようですが、今は稀です。特に都内では。

売主が不動産会社と契約を結んだ後、不動産会社は、必ず登録番号や登録ページのリンクと共に、「レインズに登録した。」という報告を売主に行います。これをしていない業者は、今では絶滅危惧種レベルですし、そんな違法業者があったとして、売主が安心して売却を任せると思いますか？また、そんな違法業者が、何千件、何万件も未公開情報を抱えているなんて常識的に考えられますか？

3つ目に、レインズに登録してはいるものの「客付け不可」となっている物件。これは、レインズに登録はしたけれども、「自社のお客さん以外は受け付けないよ」というものです。

通常、売主は、売却依頼した不動産業者に仲介手数料を支払い、買主はその土地を見つけて来てくれた業者（客付け業者と言います）に仲介手数料を支払います。しかし、売主からも買主からも仲介手数料を貰いたい業者が、客付け不可として、自社だけで買主を探すという場合があります。

しかし、レインズを見ても「客付け不可」の土地はほぼありませんし、売主にとってはデメリットしかありませんから、客付け不可をする業者になんて頼まないでしょう。

最後に、不動産業者自身が土地を仕入れ、レインズに登録せずに自社の顧客に売るパターンです。売主が自社なので、レインズ登録義務違反をしても内々で処理すればバレません。しかし、このケースでは、買主は確実に相場よりも高い金額で買わされます。

そして、このようなことをしている不動産業者は、自社販売物件であるにも関わらず、子会社を作って別法人にし、子会社に仲介させることで仲介手数料もしっかりと買主から取ります。

土地を探される方は、くれぐれも甘い「限定公開」「プレミアム会員登録」という罠に騙されないでください。

ハウスメーカー、工務店、設計士

建てるＨＭや工務店、設計士が決まっているのであれば、頼むのも一つの手です。土地を紹介すれば、自分のところで建ててもらえますので、ある程度真剣に探してくれます。

ただ、ＨＭにしろ、工務店にしろ、建築家にしろ、結局は不動産会社（地場や大手）に頼んで探してもらうため、自分で不動産会社に行くのが面倒で、工務店任せにしたい方以外は、自分で探しましょう。

楽待などのサイト

楽待は、勝手に不動産情報が送られて来るサイトです。当時は住宅用の不動産も扱っていましたが、現在では収益物件をメインに扱っているため、住宅目的の方は登録しても意味がないでしょう。紹介してくる物件は、希望のものは一つもなく、希望の都内ではなく、神奈川や千葉の物件を紹介してきたり、土地ではなくて、マンションを紹介してきたりなど、全く良い物件情報が得られなかったため、数ヶ月で退会しました。

楽待と同じ形態の「メガホーム」というサイトがあり、「掲載不動産会社10万社！未公開物件多数！」という文字に踊らされて入会しましたが、様々な不動産会社から頻繁に電話がかかってくるようになり、参りました。よい情報は一つも得られず、ブログを書くのに久しぶりに検索してみたら、閉鎖されていました笑。

地場の不動産とその地域にある大手不動産が持っていない情報を上のようなサイトから得られる可能性は、限りなく低いです。

捨て看板

よく電柱に貼られている広告です。情報が大雑把で「未公開！当社限定！　駅10分　25坪　南道路」といった魅力的な文字の羅列が多く、つい問い合わせをしてみたくなります。

しかし、捨て看板に問い合わせするのはやめておいたほうが無難です。

理由はいろいろありますが、まず、第一に電柱の広告は「違法」です。違法な営業方法をとっている会社から、何千万円もする買い物をする気になれますでしょうか？

さらに、看板には、会社の所在地、会社名はなく「住宅販売センター」や「○△コーポレーション」など、ネットで検索しても、会社のHPすら出てこない社名が書かれており、連絡先も携帯電話だったり、謎のフリーダイヤルだったり、とにかく怪しさ満点です。

怪しいところだから、市場に出回っていない裏情報を持っているのではないか？と考える人もいますが、残念ながら、捨て看板に記載されている「未公開情報」は、レインズに載っており、どこの不動産会社でも扱っています。

常識的に考えて、自分の土地を売る際に、数ある不動産業者の中から、HPもないような違法業者と契約する人なんていません。

捨て看板をする違法業者だけが持っている限定の土地情報など存在せず、流通している物件を、自社限定のように違法広告をしているに過ぎません。

近所の散歩

 住みたい地域が決まっている場合には、その付近を散策するのも良いかもしれません。空き地があったり、解体中の家があったりすると、これから売りに出す可能性があるからです。

プロの不動産業者は、市場に出回る前の土地は、直接地主と交渉して購入しています。

ただ、登記簿で土地所有者を調べてコンタクトを取る必要があり、地主からは怪しまれますし、相手にされないかもしれません。一般の方にとっては、ハードルが高いでしょう。

また、次に述べる任意売却の場合、土地に売り看板があるものの、市場に出回っていない物件も存在します。

任意売却、競売

競売サイトは時々チェックしていましたが、1年ほど見続けても、良い情報に出会いませんでした。

多くの方が、競売になる前に任意売却するため、競売サイトから得られる情報は多くありませんでした。

そこで、ネットで見つけた任意売却サイトのいくつかに登録しました。しかし、良い情報どころか、僕が探している地域の土地情報は1件ももらえず終いでした。

任意売却の流れとしては、

「住宅ローンが払えない。」→「銀行に抵当権を差し押さえられる。」→「銀行が回収が困難と判断すれば、任意売却か競売。」となります。

不良債権として銀行から債権回収会社（サービサー）に債権が売られ、債権回収会社主導で任意売却となるケースもあります。

債権回収会社、弁護士、銀行が任意売却を依頼する先は、大手不動産や、銀行とつながりのある不動産会社なので、ネットの任意売却サイトに情報が集まってくることはないことがわかりました。そのため、僕が登録したところから情報が得られなかったのは、当然といえば当然でした。

土地の探し方のまとめ

 まとめると、住みたい地域が決定している場合、僕がお勧めするのは、以下です。

1. 不動産検索サイトに複数登録し、新着物件は必ずチェック
2. 住みたい地域の地場の不動産屋を3,4件まわって、いい土地があったら教えてもらうように依頼。
3. 大手不動産会社に 2,3件登録しておく
4. 購入予定地域を歩いて見て、売り看板がないかをチェック（任意売却等の場合、不動産データベースに載らずに、看板しか出ていないことがある）
5. 月に1回は、不動産業者に忘れられないようコンタクトを取る

そして、もう一つ大事なことは、できれば、個人が売りに出している土地を買ってください。前述したように、不動産会社が売りに出している土地は、業者のマージンが乗っており、相場より安い土地、または、相場相応の土地は一つもありません。

個人が売りに出している土地に関しては、売主が売り急いでいる場合だと、安めに設定されることもあります。

東京圏など人気がある地域では、売り物がなかなか出ないため、不動産会社からの連絡も長い間ないこともしばしばです。土地は縁ですから、1～2年土地探しに費やすつもりで、気長に探しましょう。

もちろん、依頼した不動産会社には月に一度はコンタクトをとって、新しい情報がないかを聞きます。特に、地場の不動産屋さんは、かなりのんびりムードなので、暫く行かないと忘れられてしまうかもしれません。

情報が来ないと焦ってしまい、「限定公開」「未公開物件」「プレミア会員」等のいろいろな誘惑に惑わされ、気付けばネットで1日中検索したり、不要な営業電話やメールを受けて多くの時間を浪費してしまいがちです。

無駄な時間を使わないように、自分にとって必要な情報をどこから得られるのかを、しっかり考えましょう。

僕が土地を見つけた経緯

最後に、僕が土地を手に入れた経緯を記載します。

前述したように、2～3年もの間、いろいろと試行錯誤していました。ある日の朝、普段は散歩なんかしないのに、目的もなくぶらぶらと歩いていたところ、偶然、古い鉄骨造の建物を見つけました。

その建物には、三菱地所「売り物件」の看板が貼ってありました。どうせ高くて手が出ないだろうと問い合わせしてみると、なんと予算内で収まるではありませんか。

聞くと、地主が借金を支払えなくなり、代わりに債権回収会社が売りに出していた任意売却物件でした。土地の境界も確定しておらず、いろいろと問題のある物件でしたが、予算も広さもその時の自分に合っており、1件目の僕の土地探しは完了しました。

それから10年後、家族ができて犬も飼い始めたこともあり、都内で60坪ほどの土地を探し始めました。昔の土地探しのノウハウがあったため、2件目の土地探しは、不動産会社にいくつか登録して、検索サイトの新着をチェックし、見に行くということを1年程度繰り返していました。アットホームで良い物件が出たため、すぐに買付を出して無事に土地探しが完了しました。

土地は「縁」と言いますが、2~3年くらい気長にゆったり探すほうがよいでしょう。

参考文献とサイト

1. 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告　2021年（令和３年）結果」令和4年1月28日公表