軽井沢の土地購入を断念-御代田町の平屋その2-

土地購入を断念

前回、軽井沢の土地を契約したところまで書きましたが、なんと断念しました、、

別荘候補地を見つけた経緯については下記の記事で書いています。

契約までしたんですが、最終的に契約書面にあった特約条項で契約を破棄しました。

契約を断念した理由について記載していきます。

気になるあることとは？

それは前面道路の位置指定道路です。

位置指定道路は下記のサイトで詳しく説明されています。

簡単に解説すると、

前面道路が共有の持ち分のない私道・位置指定道路の場合、将来トラブルが起こる可能性がある！ということです。

道路の所有者から補修費用や管理費用を請求されたり、最悪の場合、通行することができなくなる恐れがあります。

まさにトラブルが起こっている地域があるのです！

例えば、下記のサイトでは住宅地への「橋」が突然閉鎖されるなんてトラブルが起こっているのです！

道路と橋では状況は異なりますが、自分の家に入るために通行ができなくなることは同じ意味合いです。橋の所有者は修繕費用を捻出するために通行料を求めています。ここでの問題は後ほどにも記載しますが、行政も絡んできます。

なぜ位置指定道路があるのか？

建築基準法で都市計画区域と準都市計画区域内に建物を建てるには“接道義務”を果たす必要があるためです。

宅地開発業者は広大な敷地を分譲し、整備した道を行政に道路として認めてもらい位置指定道路を作成します。

道路として認められないとそもそも建物を建てることができません。

宅地開発後、開発者または所有者は道路に面している分譲地に共有の持ち物として登記し、共有持分ありの私道としておくのがセオリーです。道路を持っているだけで税金や補修費用がかかってきますから、通常は接道者に分配したほうがなにかと楽です。

関係者以外入っちゃだめ！って看板が立てかけてある道路は大体私道です。

位置指定道路は公道になることができるか？

できます。

ただし、その位置指定道路のある行政（市区町村）が管理（財政・余力）することができれば、管理移管することができます。行政はよほどのことがない限り、現状維持（位置指定道路）としたほうが良いと考えますので現実的ではありません。

なぜなら、行政からすると現状の維持管理を所有者（民間）が行って、特にその土地に問題等がなければわざわざ公道に移管する理由がないからです。道路を維持・管理するにも税金が必要になりますからね。

つまり、実質できないということですね。

位置指定道路は行政にとって良いこと

上記の橋のトラブルでも橋の所有者は万が一、通行時に橋が崩落し賠償責任問題となった場合、橋の所有者に責任が生じます。その費用が高額なため、通行する地域住民に対して、通行料を請求するのは当然だと思います。自分がその立場であれば同じことをするでしょう。

ですが、所有者がいる橋であることも知らずに、通行料を請求された地域住民の方は更に困惑しますね。だって大きな橋が個人の持ち物だったなんて普通は考えもしませんよね。

しかもここの行政は当事者間同士で解決してくださいというスタンスです。あくまでも民間同士の揉め事としか見ていません。

諸悪の根源はこの橋を作成しても良いと許可を出した行政に問題があります。仮に、行政の許可なく勝手に作成された橋だとしても、その先の地域に家を建築しても良いとしていたのはおかしいです。

都内と違って、田舎はよほどのことがない限り、私道を公道として買い取ってくれることはありません。

管理する道路面積を増やしたくないというのが本音だと思います。地方にしては財政に余裕がありそうな軽井沢町でも、道路の寄付でさえ拒まれることがあります（軽井沢町の某区長からお話をききました）。

将来のトラブルを回避するには

前面に面している道路は公道であることが大事です。共有持分なし、道路の所有者が道路面や近隣に住んでいないといった場合、必ず将来トラブルの原因になります。

実際に、上記であげた記事でも、橋の所有者と住民とでトラブルを抱えていますし、行政が頼りになることはまずありません。

通常の住宅地ならまだしも、別荘地や観光地、田舎では道路所有者と住民とでトラブルが今後増えていくでしょう。

持分についても交渉をした

道路所有者に「通行地役権の登記費用や共有持ち分とした場合の費用も負担するので、登記させていただきたい」と伝えましたが、断られてしまいました。

おそらく理由は、道路の登記上に通行地役権がぶら下がった土地にしたくはないのでしょう。「現状、道路に面している他のお宅からは、そのようなお願いはない」とも言われました、、。

現に問題があるかどうかでなく、将来、第三者がその土地を獲得した場合、その第三者と道路の使用で揉めたくなかったのですが、それを売主には理解してもらえませんでした。

また、道路の管理費用や補修費用は現在も、今後も請求するつもりはないと返答をもらいましたが、口約束や覚書をしても、道路が第三者に譲渡された場合、全く効力は発揮されませんしね。

なので、私道や位置指定道路を購入される方は、必ず前面道路に共有の持ち分があるか、その道路に通行地役権が登記されているか確認してください。

以上のことから私は、位置指定道路に面した軽井沢の土地を断念しました。

最後に

いろいろと管理費用など記載しましたが、残念ながら仮に道路の共有持ち分があっても、修繕に対して周囲の合意形成するには非常にとてもハードルが高いです。

地域のコミュニティやマンションの理事会や総会みたいのがあれば、そう難しくはないと思いますが、人それぞれ修繕に対する意識が違います。少しでも道路が陥没しているとだめな人もいれば、全然気にならない平気な人もいます。

将来あるかわからないトラブルを深く考えても仕方がありませんが、土地に長く定着する建物に住むことだから、土地購入は慎重に検討する必要がありますね。

また土地探しか、、、