土地は縁-御代田町の平屋その3-

土地の失敗談については下記で書いているのでよかったら見てください。

土地を見つけた経緯

不動産サイトに出ていた別の土地を見に行ったときに、たまたま近くを通りかかった時に見つけました。

見に行った別の土地は、角地で形も良かったのですが、一坪当たりの金額が高く、予算内からだいぶオーバーだったんです、、

ですが、その土地の周りを車で通りかかったときに、偶然、売りに出されている土地を見つけました。速攻で、看板の連絡先に電話して値段を聞き、土地の資料を送ってもらい、その後契約に至りました。

気になる土地があったら実際にその土地を見に行ってください。実際に見に行ってダメだったとしても、近くを散策すると意外と良い土地が売りに出されていることもあります！

そういった土地は、大手不動産サイトに載っていない土地だったりすることもあるので、掘り出し物件です^^

土地は縁だ！って義兄が言ってました。何言ってるんだか、、って思って受け流していましたが、こればっかしは義兄の言うとおりでした笑。

購入した物件は？

購入したのは軽井沢町と小諸市に挟まれた、御代田町というところです。軽井沢ではなくなりました笑。

ブログのタイトルから想像がつくと思いますが、御代田町に別荘を作ります！

御代田町は、北部に浅間山の裾野が広がる町です。 リゾート地として有名な軽井沢町、観光地として有名な小諸市、県内有数の都市機能を持つ佐久市に囲まれた、立地の優れた自然豊かな町、だそうです。（Wikipedia参照）

立地は軽井沢の隣の草越というエリアです。

軽井沢町の西側に面しているので、歴史的に「西軽井沢」と呼ばれています。

なので、私は堂々とこう叫びます！

私は、西軽井沢に土地を買ったのだ！

御代田町の土地を購入した決め手

軽井沢町に近いこと

残念ながら、御代田町のネームバリューはあまりありません。

ですが、近隣の町には有名な軽井沢町や佐久市、小諸市があります。御代田町の北部のエリアには浅間山があり、その麓あたりの雰囲気は、軽井沢のような森林が広がっていて別荘の趣があります。

比較的広く坪単価が安かったこと

前回、購入を断念した軽井沢の土地は120坪でしたが、それから30坪も広く、軽井沢とほぼほぼ同じ値段で購入することができ、坪単価は安かったです。

といっても、軽井沢の移住ブームで御代田町も全体的に土地の値段が上がっていて、数年前に比べると高くなっちゃってるんですけどね。。

売主様のおじいちゃん曰く「ワシが買ったバブルの頃の金額には戻らんかった！」ということですが笑。

土地や建物の価格は、今後You Tubeで公開する予定ですので、しばらくお待ち下さい^^;

前面道路が公道であること

これは一番大事です。前回の教訓を生かさなければなりません笑。

公共の上下水道があること

標高が高いと上水があっても下水は浄化槽の土地が一般的です。購入した土地は標高870mですが、前面道路にしっかりと公共の上下水道が通っています。

浄化槽の場合、設置コストや住んでからのメンテナンスなどの維持コストがかかってきます。

更地・整形地であること

植栽の伐採には意外と費用がかかります。できれば土地を購入する際には更地・整地の状態であると良いです。

更地であると、土地の形状や不法投棄物、瓦礫、岩などが見つけやすいので、建築工事のときにある程度の費用を見込んでおけます。更に、整地されていると造成する費用も抑えられます。

購入当時、過去1年前の土地のGoogleマップを見ると、木々が鬱蒼としていました。中には高さ10mを超える大きな木が生えていました。その当時から売り看板が立てられていたので、ずっと買い手が付かなかったみたいです。私が購入する2ヶ月前に木々を伐採されたみたいです。

木々が生い茂っていて足の踏み場がないような土地は、地面に何があるかわかりません。いざ伐採しようとすると岩があったり、不法投棄物が転がっていたりと、撤去費用がかさむことになりますので、更地であると良いですね。

購入する段階からわかっていた問題点

今回購入した土地は何も問題なく当たりだった、ということではありません。今わかっている問題が2つあります。

下水管問題

１つ目は、南側隣地の下水管がうちの土地を通っている問題です。

なぜ、うちの土地にあるのかというと、元々土地の所有者は南側の土地を所有していました。一筆の土地を分筆した際に、現在の隣地境界線の私の土地寄りに、１本の下水管が引き込まれていました。おそらく建築工事費圧縮のため、その排水管を南側隣地が使用したのかと思います。

あくまで私の予想であって、事実はどうなのか、各当事者に聞かないとわかりません、、

もちろん、地面の中に収まっているものなので特に問題ありませんが、将来、隣地が下水管を修繕するといった場合には、その箇所の土地を貸与しないといけません。

ですが、一応ドッグランで芝を敷いたり、フェンスを設置したり整備する必要があります。できれば、今更地の状態なので、下水管を隣地側に引き直してもらえると助かるんですよね〜

それか現状このままで、将来修繕する必要があった場合、仮設・復旧まで南側隣地で責任を持って行うなどの覚書を作成して、この問題点を終わらせるというのが、一番費用がかからなく、これが落ち着く方法のかな〜

給排水管を改修工事するなんて、半世紀後くらいか、、

私の土地については、水道局が新たに下水管を引き込んでくれますが、できれば南側隣地の接続先を変更してもらえないのかな〜、なんて思います笑。

水道局と隣地の方に交渉してみるつもりです。

植栽越境問題

２つ目は、東側の雑木林が隣地境界線から1mちょいくらい越境している問題です。

隣地所有者が簡単に見つかれば植栽を切らせてもらえるように交渉する必要があります。見つからないと植栽を避けながら工事したり、最悪は建物の配置をずらす必要があります。これだけはしたくない、、

世の中には植栽を剪定させてくれない人もいるみたいなんですよね〜

隣地境界線から伸びた根は切れても、葉や枝は切れないという民法の問題があります。ですが、2023年4月から民法が改正され、切除可能なルールが導入されます。

緊急を要する場合や所有者が不明といった場合は、植栽の成育に問題ない範囲で剪定しても良いみたいです。